Wir informieren wie folgt über die kürzlich auf den Weg gebrachten gesetzlichen Änderungen im Mietrecht, die ab dem 01. April 2020 in Kraft getreten sind:

Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch
§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsgründe bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

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Was bedeutet das nun für die Vermietungspraxis?

1. Zunächst ist festzustellen, dass die Vorschrift sowohl auf die Vermietung von Wohnungen als auch von gewerblichen Räumen Anwendung findet.
 

Von dieser gesetzlichen Regelung darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Entgegenstehende vertragliche Vereinbarungen sind unwirksam, und zwar ohne Rücksicht darauf, zu welchem Zeitpunkt die Parteien solche Vereinbarungen getroffen haben.

2. Die Mieter bleiben grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet und geraten bei Verspätung oder Ausfall in Verzug – ihnen steht kein sogenanntes Leistungsverweigerungsrecht zu.

Die Vermieterrechte werden aber dahingehend eingeschränkt, dass wegen der Zahlungsrückstände der Mieten für April, Mai und Juni 2020 keine Kündigung ausgesprochen werden darf, und zwar bis zum 30. Juni 2022. Bis dahin, also für einen Zeitraum von ca. zwei Jahren, werden die Mieten gestundet, das heißt, vorher besteht kein durchsetzbarer Anspruch auf Nachzahlung oder Kündigung.

3. Der Mieter ist verpflichtet, den Zusammenhang zwischen seiner Nichtleistung und der Pandemie im Streitfall glaubhaft zu machen. Er muss dann Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise den Verdienstausfall sein.

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.

Es besteht also kein Freibrief für alle Mieter zur Nichtzahlung der Mieten April, Mai und Juni.

4. Wichtig: Auf sonstige Kündigungsgründe erstreckt sich die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht. Dem Vermieter bleibt es unbenommen, das Mietverhältnis während der Geltungsdauer des Gesetzes aufgrund von Mietrückständen zu kündigen, die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind beziehungsweise die aus einem späteren Zeitraum resultieren werden. Er kann die Kündigung auch aus sonstigen Gründen erklären, etwa wegen erheblicher Vertragsverletzungen anderer Art oder wegen Eigenbedarfs.

5. Die Bundesregierung wird weitergehend dazu ermächtigt, durch Rechtsverordnung den Zeitraum zu erweitern: Die Kündigungsbeschränkung könnte sich dann auch noch auf Zahlungsrückstände für Juli, August und September beziehen. Hierzu bedarf es keines erneuten Gesetzgebungsverfahrens unter Einbeziehung von Bundestag und Bundesrat.

Nach allem raten wir unseren Mitgliedern, in der aktuellen Krisensituation besonnen zu reagieren und Gesprächen mit den Mietern über einvernehmliche Lösungen offen gegenüber zu stehen.

Bei Fragen stehen wir unseren Mitgliedern gerne wie gewohnt mit unserer Rechtsberatung zur Verfügung.